Prêt in fine : principe et fonctionnement

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Le prêt in fine est souvent présenté comme idéal aux investisseurs immobiliers, car il permet de ne payer que les intérêts et primes d’assurance pendant la durée du prêt. Pour autant, il n’est avantageux qu’au cas par cas, explications…

 

Principe du prêt in fine

Alors que dans un prêt classique, l’emprunteur rembourse à la fois des intérêts bancaires et du capital à chaque échéance, il ne rembourse que les intérêts et l’éventuelle assurance de prêt immobilier avec un prêt un fine. Le capital, quant à lui, n’est remboursé qu’à la fin du prêt. Le montant des intérêts dus chaque mois à la banque sont identiques, puisque l’investisseur immobilier ne rembourse pas de capital. Ainsi, le crédit in fine revient plus cher qu’un crédit classique, puisque le montant des intérêts ne diminue pas à chaque mensualité.

Si l’on prend l’exemple d’un crédit immobilier de 100 000 euros sur 15 ans à 1,5 % (hors assurances), l’emprunteur paiera 11 734 euros d’intérêts avec un prêt amortissable. En revanche, pour le même montant avec un prêt in fine, l’emprunteur paiera 22 500 euros d’intérêts. En définitive, le prêt in fine revient quasiment deux fois plus cher qu’un crédit classique. Malgré tout, il permet à certains investisseurs de réaliser des économies en plaçant leur capital jusqu’à la fin du prêt d’une part, et en déduisant plus d’intérêts de leurs revenus fonciers d’autre part.

 

Fonctionnement du prêt in fine

Pour accorder un prêt in fine dans le cadre d’un investissement immobilier, la banque va exiger de l’emprunteur une garantie financière. Sa nature dépendra du capital dont dispose le souscripteur. La garantie peut donc être totale, l’investisseur disposant de 100 % de la somme empruntée, partielle, l’investisseur disposant d’un apport, ou régulière, l’investisseur misant sur les loyers qu’il va percevoir. Grâce à ce système, l’emprunteur dépose sur un placement rémunéré les sommes qui serviront au remboursement du capital en fin de prêt, générant ainsi des intérêts.

Par ailleurs, les intérêts payés dans le cadre d’un prêt in fine accordé pour un investissement immobilier, sont déductibles des revenus locatifs imposables de l’investisseur. Mécaniquement, il bénéficiera donc d’une réduction d’impôt supérieure à celle accordée avec un crédit immobilier classique. Mais cet « avantage » est surtout intéressant pour les ménages ayant un revenu élevé, et par conséquent une tranche marginale d’imposition élevée. En effet, une charge fiscale allégée n’est pas toujours synonyme d’économie si le revenu dégagé par l’investissement est moindre.