Peut-on emprunter pour louer ?

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Réaliser un emprunt pour un bien immobilier destiné à être mis en location, c’est possible. La banque ne traitera pas votre dossier de la même façon que si vous achetiez votre résidence principale. Voici l’essentiel à savoir.

 

L’effet levier du crédit pour un investissement locatif

Pour acquérir un bien immobilier que l’on souhaite mettre en location, le recours au crédit est la solution la plus adaptée, et bien souvent la plus avantageuse économiquement. En effet, vous investissez dans la pierre tout en conservant vos liquidités, qui peuvent ainsi fructifier sur d’autres supports. Et comme il s’agit d’un placement sur une valeur tangible, les banques acceptent de financer l’opération, au contraire d’un investissement sur une assurance vie ou la marché boursier par exemple. C’est ce qu’on appelle l’effet levier du crédit.

L’emprunt pour louer est généralement consenti à un taux d’intérêt bancaire inférieur au taux de rentabilité de votre location. Pour schématiser, si vous avez des échéances de crédit immobilier de 450 euros et encaissez des loyers de 500 euros, vous gagnez mathématiquement 50 euros par mois. Contrairement à un prêt immobilier classique, il est même possible de financer la totalité de l’opération à crédit, sans injecter d’apport personnel. Pour cela, il faudra bien sûr démontrer à l’établissement prêteur, données chiffrées à l’appui, la viabilité de l’opération. On parle également d’autofinancement.

 

Bien emprunter pour un investissement rentable

Vous pouvez opter pour différents statuts en vue de mettre votre logement en location. À titre personnel, vous pouvez opter pour le LMNP Loueur en Meublé Non Professionnel, ou simplement déclarer vos recettes locatives aux impôts en optant pour la déduction des frais réels ou la déduction forfaitaire. L’option au réel est le meilleur choix en phase de prêt, puisque vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les intérêts bancaires, les frais de dossier et les frais d’assurance

À titre professionnel, vous pouvez également choisir de louer avec le statut LMP Loueur en Meublé Professionnel, ou bien créer une SCI Société Civile Immobilière avec au moins deux associés. Dans tous les cas, l’investissement locatif à crédit permet de réduire la pression fiscale du contribuable, qui profite d’avantages non négligeables, tout en se constituant un patrimoine. Par le mécanisme du déficit foncier, il est même possible de diminuer le montant de ses impôts sur le revenu.

De nombreux types de prêts immobiliers peuvent vous aider à financer un projet locatif. Votre dossier doit cependant être irréprochable, avec un taux d’endettement n’excédant pas 33 %, un apport couvrant les frais de notaire, un projet immobilier viable, des garanties locatives (cautionnement solidaire, assurance loyers impayés, etc.) et de l’épargne disponible en cas de coup dur.