Démembrement propriété : qu’est-ce que c’est ?

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Le démembrement de propriété consiste à diviser un bien en pleine propriété pour le séparer en nue-propriété d’un côté et en usufruit de l’autre. Il est souvent utilisé à des fins d’optimisation fiscale et fait l’objet d’un acte notarié.

 

Principe de nue-propriété et d’usufruit

Usus et fructus pour le droit d’usage de l’usufruitier, abusus pour le droit d’en disposer du nu-propriétaire. On pourrait résumer ainsi le démembrement de propriété. Mais ce n’est pas si simple, puisque la pleine propriété est la réunion de l’abusus, de l’usus et du fructus. En d’autres termes, le nu-propriétaire et l’usufruitier sont dépendants l’un de l’autre et ne peuvent vendre le bien sans un accord mutuel. À défaut, c’est le décès de l’usufruitier qui met fin au droit d’usage et rend la pleine propriété du bien au nu-propriétaire, ou à ses héritiers en son absence.

Le démembrement de propriété ne se limite pas à l’immobilier. En effet, de nombreux biens patrimoniaux peuvent-être démembrés : appartement, maison, immeuble, compte-titres, assurance-vie. Il est à noter que la valeur de la nue-propriété n’est pas la même avec l’âge et augmente au fur et à mesure que l’âge du donateur avance : 10 % à moins de 21 ans, 20 % entre 21 et 30 ans, 30 % entre 31 et 40 ans, 40 % entre 41 et 50 ans, 50 % entre 51 et 60 ans, 60 % entre 61 et 70 ans; 70 % entre 71 et 80 ans, 80 % entre 81 ans et 90 ans puis 90 % à partir de 91 ans. Cette notion est importante, puisqu’elle détermine l’intérêt du recours au démembrement de propriété, à savoir la fiscalité.

 

Intérêt du démembrement de propriété

Le démembrement de propriété intervient le plus souvent entre parents et enfants, même s’il est possible d’y avoir recours à l’extérieur de la famille. Généralement, les parents donnent à leurs enfants la nue-propriété du bien tout en conservant l’usufruit. Ils peuvent ainsi profiter de leurs biens, en retirer les intérêts ou loyers, et dans le cas d’un logement en prendre possession pour y vivre. C’est une façon pertinente de préparer sa succession en profitant d’abattements fiscaux attractifs.

Ainsi, lors du décès du donateur, les droits de donation sont calculés en fonction de la valeur de la nue-propriété, et non de la valeur de la pleine propriété. Pour exemple, une maison d’une valeur de 200 000 euros donnée à 51 ans à son enfant correspond à une nue-propriété d’une valeur de 100 000 euros. Si l’on ajoute l’abattement sur le montant de la donation, soit 100 000 euros tous les 15 ans, le nu-propriétaire n’aura aucun droit de donation à payer lors de la succession.