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Adoptée le 19 novembre dernier, la loi portée par la députée Annaïg Le MEUR, souvent qualifiée de loi anti-Airbnb, vise à rééquilibrer un marché immobilier fragilisé par la prolifération des locations touristiques de courte durée. Cette réforme impose un nouveau cadre fiscal plus restrictif, limitant ainsi la rentabilité des investisseurs.
Un cadre fiscal moins avantageux pour la location meublée
Jusqu’ici, la location saisonnière bénéficiait d’une niche fiscale très attrayante, qui permettait d’optimiser les revenus locatifs. Avec l’entrée en vigueur de la loi Le MEUR, cet avantage est fortement réduit. Les propriétaires de meublés non classés voient leur abattement fiscal passer de 50 % à 30 % sur des recettes plafonnées à 15 000 euros, contre 77 000 euros auparavant. Quant aux locations classées, leur abattement chute à 50 %, avec un plafond de 77 000 euros, contre 188 700 euros avant la réforme. Autre changement majeur, les maires disposent désormais d’un droit de régulation plus strict, leur permettant de réduire la durée maximale de mise en location d’une résidence principale de 120 jours à 90 jours par an.
Une mesure pour favoriser l’accès au logement résidentiel
L’essor des plateformes de location saisonnière a considérablement réduit l’offre de logements disponibles pour les résidents permanents. En moins de 10 ans, le nombre de locations meublées touristiques a été multiplié par quatre, atteignant aujourd’hui 1,2 million d’hébergements. Face à cette situation, la loi Le MEUR cherche à favoriser la location longue durée en limitant les avantages fiscaux des investissements en meublé de courte durée. L’objectif est de rendre plus attractif le marché locatif classique, aujourd’hui sous tension.
D’un point de vue investisseur, la rentabilité des meublés non classés est désormais comparable à celle d’une location nue, tout en présentant des contraintes supplémentaires, comme une rotation plus fréquente des locataires et des périodes de vacance plus longues. Il devient donc essentiel de repenser sa stratégie d’investissement avant de se lancer dans la location meublée.
Optimiser sa fiscalité avec le régime réel
Si la réduction des abattements fiscaux impacte principalement le régime micro-BIC, les investisseurs ont encore la possibilité de choisir le régime réel pour limiter la pression fiscale. En optant pour ce mode d’imposition, il est possible de déduire l’ensemble des charges liées à l’exploitation du bien :
- Intérêts d’emprunt ;
- Charges de copropriété ;
- Travaux d’entretien et d’amélioration ;
- Amortissement du bien et du mobilier.
Cependant, ce régime nécessite une comptabilité plus rigoureuse et s’adresse davantage aux investisseurs ayant contracté un crédit immobilier ou engagés dans des rénovations lourdes.
Conseiller vers une nouvelle stratégie d’investissement locatif ?
Avec la loi Le MEUR, la fiscalité des locations meublées de courte durée devient moins attractive, poussant les investisseurs à revoir leur stratégie. Pour maximiser la rentabilité, plusieurs options restent possibles :
- Se tourner vers la location longue durée pour plus de stabilité ;
- Choisir des zones où la demande touristique reste élevée ;
- Optimiser sa fiscalité avec le régime réel.
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Rédigé par Nicolas VALLIEZ
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