Quel est le principe du viager ?

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Le viager est un mode d’achat et de vente d’un bien immobilier plutôt particulier, conclu entre un sénior propriétaire et un acquéreur. Explications.

 

Immobilier en viager, cela veut dire quoi ?

Le viager est un compromis entre une personne âgée ; propriétaire d’un logement qu’elle souhaite mettre en vente ; et un acheteur potentiel. Le fruit de la vente ne pourra pas être utilisé immédiatement, car le viager sous-tend le fait que le senior reste dans son habitation jusqu’à sa mort. Ce type d’opérations est souvent proposé par un senior ou un couple de personnes âgées qui n’a pas d’héritier et donc pas de raison de transmettre un patrimoine immobilier. Cela permet d’avoir un complément de revenus, quand une retraite est insuffisante, par exemple.

Cela peut représenter un investissement intéressant, pour un acheteur. Le montant de la vente est déterminé, en fonction de l’âge des actuels propriétaires notamment, selon un système de décote notarié. Des personnes ayant une soixantaine d’années, souhaitant mettre leur bien en viager devront « brader » leur bien, car le futur propriétaire doit s’acquitter d’un loyer ou d’une rente (ce que l’on appelle un bouquet), elle aussi déterminée par contrat, pendant tout le reste de la vie de la ou des personnes âgées. L’espérance de vie laisse supposer qu’ils peuvent encore vivre pendant une trentaine d’années, si l’on exclut le risque de maladie ou d’accident.

A contrario, une personne de plus de 80 ans peut demander un prix plus élevé pour son bien, ainsi qu’une rente mensuelle confortable, parce que les risques de décès sont plus importants. Pourtant, au regard du marché immobilier et en fonction du type de bien, on s’aperçoit souvent que les biens en viager sont vendus nettement en-deçà (quelquefois 40% moins chers, voire plus, selon les villes).

 

Effectuer une opération de viager : est-ce une bonne idée ?

Il est évident qu’il faut établir une série de calculs pour déterminer si l’opération du viager est rentable ou non. Une personne qui fait une acquisition en viager doit avoir une situation financière solide. Il faut pouvoir rembourser les différentes échéances du prêt immobilier, mais également s’acquitter tous les mois d’un bouquet qui peut être, selon la demande, la situation géographique, relativement important. Le viager est une sorte de pari sur l’avenir. Si l’on ne pense qu’en matière de court terme, le viager n’est jamais une solution rentable, mais elle peut l’être sur le moyen terme, en fonction de l’âge et de l’état de santé de la personne âgée.

Si la personne âgée décède rapidement, il est évident que le nouveau propriétaire qui a souscrit le viager peut avoir réalisé une opération très intéressante, car elle n’aura payé le bouquet que pendant quelques années et peut alors rembourser son prêt, tout en ayant la jouissance du bien. Elle peut habiter la maison ou l’appartement, le revendre, en faisant une plus-value ou encore le mettre en location, ce qui lui permettra, là encore, de rembourser facilement ses différentes traites.