Comment emprunter avec une SCI ?

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Une société civile immobilière qui souhaite acquérir un bien immobilier ou financer des travaux pour un logement se tourne vers les banques classiques, comme le ferait un particulier.

 

Les prêts bancaires à destination des SCI

Bien que la SCI soit une personne morale, son activité est civile et non commerciale. En conséquence, elle n’est pas éligible au prêt professionnel et doit recourir aux mêmes types de prêts bancaires qu’un emprunteur particulier. Selon ses besoins, elle se tournera vers un crédit à la consommation pour financer des travaux immobiliers inférieurs à 75 000 euros, ou vers un crédit immobilier pour acheter un immeuble et faire croître son patrimoine. L’avantage de la SCI quant à l’obtention d’un prêt réside dans la mise en commun des moyens financiers par plusieurs associés et la mutualisation des risques qui rassure les établissements bancaires.

Cependant, le statut de personne morale prive la SCI des prêts aidés comme le prêt à taux zéro, même si l’objet du prêt porte sur une première acquisition immobilière. De même, la banque ne regardera pas les mêmes indicateurs que pour un prêt attribué à une personne physique. C’est en effet le projet d’investissement, le nombre d’associés au sein de la SCI et la santé financière de la société qui vont prévaloir dans l’étude du dossier par la banque. À noter qu’une exception est faite pour les SCI familiale, dans laquelle les revenus des emprunteurs solvables primeront.

 

Les conditions d’emprunt à respecter en SCI

Il est nécessaire de distinguer un emprunt bancaire en phase de création de la SCI de l’emprunt bancaire en cours de vie de la SCI. En général, l’emprunt immobilier au lancement de la SCI permet aux associés d’accéder à la propriété et de donner naissance à l’objet social de la société civile immobilière. Ici, les associés se réuniront dans un même établissement bancaire et chacun souscrira un prêt immobilier en nom personnel à hauteur des parts qu’il détient dans la SCI. Le dossier sera étudié par la banque comme pour un particulier, puis l’apport en capital ou en compte courant sera réalisé par chaque associé.

A contrario, l’emprunt immobilier ou le prêt travaux demandé en cours de vie de la SCI sera plus souvent sollicité par la personne morale elle-même. Dans ce cas, l’établissement bancaire exigera la production d’au moins deux bilans comptables, vérifiera entre autres indicateurs l’EBE Excédent Brut d’Exploitation et le montant prévisionnel des loyers à venir s’il s’agit d’un investissement locatif. Quelle que soit l’option retenue par les associés, la banque demandera des garanties (caution, hypothèque, privilège de prêteur de deniers) et le plus souvent le cautionnement personnel des associés. Enfin, une assurance emprunteur couvrant le décès et l’invalidité devra être mise en place.