Baisse des taux directeurs par la BCE : qu’est-ce que ça change ?

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La BCE a annoncé une nouvelle baisse de 25 points de base qui entrera en vigueur à compter du 5 février 2025. Avec un taux de dépôt abaissé à 2,75 %, un taux de refinancement fixé à 2,90 % et un taux de prêt marginal de 3,15 %, les banques bénéficient de conditions de financement plus favorables, ce qui devrait faciliter l’accès au crédit pour les futurs acheteurs. Parmi ces trois taux, celui des "opérations principales de refinancement", est celui qui va indirectement intéresser les candidats à la propriété. Est-ce le bon moment pour acheter un bien immobilier ? Quels profils d’emprunteurs bénéficieront des meilleures conditions ? Décryptage des tendances et conseils pour obtenir les meilleures conditions.

 

Baisse des taux directeurs : un levier pour le marché du crédit immobilier ?

Pour commencer, qu'est-ce qu'un taux directeur ?

nom masculin (ancien français tauxer, taxer)

Le taux d'intérêt directeur est le taux fixé par une banque centrale (comme la Banque centrale européenne (BCE) ou encore, actualité oblige, la Réserve fédérale américaine (Fed)) qui influence le coût du crédit dans l'économie. Il détermine le taux auquel les banques commerciales peuvent emprunter de l'argent auprès de la banque centrale, ce qui impacte directement les taux d’intérêt des crédits immobiliers, des prêts aux entreprises et des placements financiers.

Les principaux taux directeurs de la BCE sont :

• Le taux de dépôt : taux auquel les banques placent leur excédent de liquidités auprès de la BCE ;
• Le taux de refinancement : taux auquel les banques empruntent à la BCE pour financer leurs activités de prêt ;
• Le taux de prêt marginal : taux appliqué aux banques pour des emprunts à très court terme en cas de besoin urgent de liquidités.

 

Alors que la hausse des prix devrait revenir à 2% "dans le courant de l’année", la baisse des taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE), amorcée en 2024 avec quatre baisses, se poursuit donc et offre une nouvelle dynamique au marché du crédit immobilier. La décision de la BCE de réduire ses taux directeurs de 0,25 point s’inscrit dans une volonté de soutenir la croissance économique et d’encourager la distribution de crédits immobiliers. C'est ainsi la cinquième baisse du loyer de l’argent depuis juin dernier. Après un pic historique des taux en 2023, où les emprunts sur 20 ans dépassaient 4,5 %, la baisse amorcée en 2024 permet désormais aux acheteurs de profiter de conditions d’emprunt plus avantageuses.

 

Actuellement, les taux de crédit immobilier se situent autour de 3,30 % sur 20 ans en moyenne, et jusque 3,20% sur la même période, pour les meilleures conditions au sein du réseau des Lions, experts du crédit immobilier. Certains établissements bancaires proposent même des taux préférentiels, comme un prêt immobilier à 2,99 % pour les meilleurs profils d’emprunteurs. Toutefois, cette tendance à la baisse pourrait être temporairement freinée par certains facteurs économiques :

• La hausse des obligations assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans, qui influence directement le coût de financement des banques ;
• L''évolution du chômage, qui incite les banques à adopter une approche plus sélective et à ajuster leurs barèmes de taux selon le profil de l’emprunteur.

 

Hausse des taux pour certains emprunteurs ?

Si les taux immobiliers restent globalement attractifs en 2025, tous les emprunteurs ne seront pas logés à la même enseigne. Certaines banques, notamment une grande banque nationale, ont annoncé une hausse de 0,17 point de leurs taux en février, invoquant la remontée des taux obligataires et le risque croissant de défaut de remboursement. Certains établissements bancaires pourraient réserver leurs meilleurs taux aux emprunteurs avec un apport conséquent, tandis que les profils jugés plus risqués (faible épargne, revenus instables) verront des taux plus élevés. En clair, les emprunteurs avec un dossier solide (revenus stables, apport d’au moins 10 % à 20 % du montant du bien, endettement maîtrisé) bénéficieront des meilleurs taux, tandis que les autres devront négocier davantage, grâce notamment avec l'aide d'un courtier en crédits, ou repenser leur projet immobilier.

 

Acheter en 2025 : une décision pour les primo-accédants

La baisse des taux de la BCE couplée à une correction des prix immobiliers rend le marché plus accessible aux primo-accédants. En 2024, les prix de l’immobilier ont enregistré une baisse moyenne de 3,9 %, permettant à certains acheteurs de mieux négocier leur acquisition.

 

Toutefois, le retour du Prêt à Taux Zéro (PTZ), dont l’élargissement est attendu pour 2025, pourrait jouer un rôle clé dans la relance du marché. Pour les primo-accédants, ce dispositif permettrait de réduire leur coût d’emprunt et de renforcer les dossiers face aux banques. Pour optimiser son projet d’achat en 2025, il est essentiel de soigner son dossier de financement :

• Augmenter son apport personnel pour bénéficier des meilleurs taux ;
• Vérifier son taux d’endettement et anticiper l’évolution de sa capacité d’emprunt ;
• Passer par un courtier en crédit immobilier pour comparer les offres bancaires et obtenir les meilleures conditions de financement.