À quel impôt s’attendre quand on est propriétaire ?

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Comme plus de 70 % des Français, vous rêvez d’acheter votre logement ou vous êtes déjà propriétaire ? Félicitations ! C’est un grand pas vers l’indépendance et la constitution d’un patrimoine solide. Mais avant de savourer le confort de votre nouveau chez-vous, il est essentiel de bien comprendre les différentes taxes et charges qui accompagnent la propriété. Devenir propriétaire n’est pas seulement rembourser un crédit, c’est aussi connaitre et anticiper les impôts associés.

La taxe foncière : un impôt local à ne pas négliger

C’est probablement le premier impôt auquel on pense en tant que propriétaire : la taxe foncière. Elle est due chaque année par toute personne qui possède un bien immobilier au 1er janvier. Son montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, établie par l’administration fiscale, et d’un taux fixé par les collectivités locales. Pour les propriétés bâties, la base d’imposition correspond à 50 % de cette valeur.

Important à noter : la taxe foncière est revalorisée chaque année. Même si vous n’occupez pas le logement, elle reste à votre charge. Il s’agit donc d’une dépense fixe à intégrer dans votre budget annuel dès l’achat, surtout si vous visez une résidence secondaire ou un investissement locatif.

Revenu locatif et fiscalité du propriétaire-bailleur

Si vous investissez dans l’immobilier pour louer votre bien, vous devenez ce qu’on appelle un propriétaire-bailleur, et plusieurs éléments fiscaux sont à anticiper. Tout d’abord, les loyers perçus doivent être déclarés en tant que revenus fonciers. Deux régimes s’offrent à vous : le micro-foncier, si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 euros par an (avec un abattement forfaitaire de 30 %), ou le régime réel, qui permet de déduire l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, assurance, travaux, frais de gestion, etc.). Ce second régime peut être plus avantageux si les charges sont élevées. En complément, ces revenus sont également soumis aux prélèvements sociaux (17,2 %), ce qui impacte directement la rentabilité nette de votre investissement. Il est donc indispensable de bien simuler l’ensemble des taxes et charges avant de finaliser votre projet, afin d’éviter toute mauvaise surprise.

N’oubliez pas non plus que certaines taxes comme la taxe foncière (et la TEOM, taxe sur les ordures ménagères) restent à votre charge en tant que propriétaire, même si le bien est loué. Certaines d’entre elles peuvent être récupérables auprès du locataire, mais elles doivent être avancées. Enfin, si vous revendez le bien à terme, sachez que la plus-value immobilière est imposable à 19 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, sauf s’il s’agit de votre résidence principale. Des abattements progressifs s’appliquent en fonction de la durée de détention, jusqu’à une exonération totale après 22 ans (30 ans pour les prélèvements sociaux).

Résidence secondaire et autres spécificités

Depuis 2023, la taxe d’habitation est supprimée pour les résidences principales. En revanche, elle reste applicable aux résidences secondaires. Calculée à partir de la valeur locative brute du logement, elle varie selon les communes et peut représenter un coût non négligeable. Ajoutez à cela d’autres charges comme la redevance pour l’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), généralement incluse dans la taxe foncière, et vous comprenez l’importance d’anticiper ces frais dès le montage de votre projet immobilier.