Crédit immobilier : les nouvelles règles du HCSF vont-elles assouplir les règles d’octroi ?

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Par Bruno ROULEAU, Porte parole AFR financement et Directeur de la stratégie et de l'Innovaton

La réunion attendue du Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF) qui se tenait ce jour, n’aura donc été que la suite logique du jeu des annonces déçues que nous composent depuis plusieurs mois le Gouverneur de la Banque de France et le Ministre des Finances. Rappelons au passage que le Ministre est statutairement le Président du HCSF. Le détail a son importance pour relativiser les déclarations voulues bienveillantes de celui qui, au final, décide de la stratégie de cet organe, initialement consultatif et qui a pris une place importante dans la politique de distribution du crédit.

 

Créé en 2010, le Haut Conseil de Stabilité Financière est l'autorité macroprudentielle française chargée d'exercer la surveillance du système financier dans son ensemble. L'objectif est de préserver la stabilité et la capacité à assurer une contribution soutenable à la croissance économique. Cet organe est présidé par Bercy et, plus précisément par le ministre de l’Économie, des Finances et de la Relance, M. Bruno LE MAIRE. Le HCSF est donc l’autorité qui détermine le cadre des emprunts bancaires et les critères d’acceptation des crédits. En résumé, il dicte aux établissements bancaires les seuils leur permettant d’accorder, ou non, un prêt immobilier. La réunion de ce jour avait pour effet de procéder à "des ajustements techniques qui n'ont pas vocation à remettre en cause les normes du HCSF" selon une source proche de la Banque de France.

 

Les décisions du HCSF ce 4 décembre

Qu’a donc décidé le HCSF en termes d’assouplissements ?

1. Le poids des prêts relais dans le calcul de l’endettement sera minoré par la disparition du calcul des intérêts liés au prêt relais dans l’endettement de l’emprunteur. Pour évident que soit cette situation jugée difficilement compréhensible, le calcul de l’endettement se faisait jusqu’ici en prenant en considération les dits intérêts. Sachant qu’un prêt relais est limité à 24 mois, on comprend que pénaliser un emprunteur sur toute la durée de son endettement autre était aberrant. Toutefois, cette disposition, sauf précisions à venir, ne devrait concerner que les crédits relais "secs" (dont le net vendeur couvre le montant du besoin pour l’achat du nouveau bien). En effet, comment vont déterminer la part revenant au crédit relais lorsqu’il y a un prêt long terme en accompagnement du prêt relais ? Et lorsque la banque (comme c’est couramment le cas) propose de reprendre l’intégralité du capital restant dû sur le bien en vente, les banques vont-elles faire une règle de proratisation ?

 

2. Si les travaux de rénovation représentent au moins 10% du montant de l’acquisition + travaux, la durée d’amortissement pourra aller jusqu’à 27 ans, et non plus 25 ans comme jusqu’à présent, et qui reste la norme pour les financements immobiliers en général. Cette annonce, déjà éventée le week-end dernier, va dans le bon sens de l’incitation aux travaux importants de rénovation. Néanmoins, les 2 années supplémentaires ne suffiront pas à gommer l’impact des enveloppes de travaux, notamment en regard à l’endettement supplémentaire que va représenter le coût de travaux, dans bon nombre de cas.

 

3. En cas de refus de prêt, et si la demande est jugée recevable, l’emprunteur pourra demander une explication et un réexamen de sa demande. On est entre la remédiation et le recours. Sachant qu’en général les réponses négatives sont souvent données tardivement dans le processus d’achat, cela remettra t-il en question le dispositif de délai suspensif de la condition résolutoire d’obtention du prêt ? Sera-ce un organe indépendant qui examinera la demande ? Dans quel délai l’emprunteur peut-il espérer avoir la réponse à sa demande ? Quid de la situation et du dispositif en cas de refus multiple ?

 

4. Enfin, et là, c’est plus de la gestion exclusivement bancaire, le HCSF accorde désormais aux banques que les marges de dérogation sur le taux d’endettement soient calculées sur 3 trimestres glissants et non plus trimestre par trimestre. La clé de lecture est subtile. Déjà, on ne fait que revenir à une situation antérieure au durcissement de l’encadrement de la distribution du crédit immobilier. Ensuite, cela repousse le calcul des dérogations et laissera un peu de délai aux banques pour assouplir leur usage restrictif des marges de dérogation. Mais comme le contexte des taux semble se calmer, les banques devraient naturellement les utiliser davantage. Y avait-il donc un intérêt à convenir de cet assouplissement ?