Faire une donation en famille : est-ce possible ?

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La transmission de patrimoine au sein d’une famille est une pratique courante, notamment lorsqu’il s’agit d’aider un proche à financer un projet immobilier ou à se constituer un capital. En 2025, la loi permet d’effectuer certaines donations exonérées de droits de mutation, sous réserve de respecter des conditions précises. Comment fonctionne cette exonération ? Quelles sont les limites à connaître ? Voici ce qu’il faut savoir pour optimiser une donation immobilière ou financière en faveur de ses enfants, petits-enfants ou autres membres de la famille.

 

Un dispositif fiscal avantageux pour les donations en famille

La loi de finances 2025 introduit une exonération fiscale spécifique pour les dons d’argent réalisés entre membres d’une même famille. Jusqu’au 31 décembre 2026, un parent ou un grand-parent peut transmettre jusqu’à 300 000 euros à ses enfants, petits-enfants ou arrière-petits-enfants sans que cette somme soit soumise aux droits de donation. Ce dispositif s’inscrit dans une volonté de soutenir l’accession à la propriété et d’encourager la rénovation énergétique des logements. Pour bénéficier de cette exonération, la somme donnée doit être utilisée dans un délai de six mois suivant la donation pour :

• L’achat ou la construction d’un bien immobilier neuf, y compris les logements en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ;
• La réalisation de travaux de rénovation énergétique dans un bien destiné à être la résidence principale du bénéficiaire.

 

Une donation qui peut être cumulée avec d’autres abattements

En plus de cette nouvelle exonération, les donateurs peuvent profiter des abattements fiscaux classiques sur les droits de donation. Ces abattements permettent de transmettre des sommes supplémentaires tous les 15 ans, sans taxation, selon les montants suivants :

• 100 000 euros par parent et par enfant ;
• 31 865 euros par grand-parent et par petit-enfant ;
• 7 967 euros par oncle ou tante à un neveu ou une nièce.

Ainsi, en cumulant ces différentes exonérations, un donataire peut recevoir jusqu’à 630 000 euros sans fiscalité, en tenant compte de toutes les donations effectuées par ses proches.

 

Des conditions strictes pour éviter la remise en cause de l’exonération

Pour bénéficier de cette exonération, certaines règles doivent être scrupuleusement respectées. Le bénéficiaire du don doit conserver le bien acquis ou construit pendant au moins cinq ans, soit en tant que résidence principale, soit en le mettant en location à usage d’habitation.

 

Dans le cadre d’une location, le bail ne peut pas être conclu avec un membre du foyer fiscal du donataire. De plus, l’exonération ne s’applique pas si les sommes sont utilisées pour financer des travaux qui ont déjà bénéficié d’autres aides, comme MaPrimeRénov’ou un crédit d’impôt pour services à la personne. Enfin, l’administration fiscale exige que le bénéficiaire conserve les justificatifs d’utilisation des fonds pour prouver que la donation a bien été affectée à l’un des usages éligibles.

 

Un retour d’un dispositif déjà existant

Cette mesure s’inspire d’un ancien dispositif d’exonération appliqué jusqu’au 30 juin 2021, qui permettait également de transmettre 100 000 euros sans fiscalité sous certaines conditions. Ce précédent dispositif s’appliquait notamment aux donations destinées à financer la construction d’une résidence principale ou à soutenir la création d’une entreprise. Avec la réintroduction de ce mécanisme, le gouvernement cherche à stimuler l’investissement immobilier et la rénovation énergétique, tout en favorisant la transmission du patrimoine familial. Cette opportunité fiscale peut être un levier intéressant pour structurer un projet immobilier et optimiser son plan de financement sans subir une fiscalité excessive.