Achat immobilier : le vendeur peut-il se rétracter ?

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De l’offre d’achat à la vente définitive en passant par le compromis, acheteur et vendeur d’un bien immobilier sont liés contractuellement. Et si l’acheteur peut se rétracter, cette option n’est pas possible pour le vendeur.

 

Rétractation du vendeur pendant les négociations

La vente d’un bien immobilier est libre. Le vendeur fixe un prix, qui est généralement négociable par les acheteurs potentiels. Lors de cette phase de recherche, les deux parties vont donc négocier et tomber d’accord sur le montant de la vente. Afin de formaliser cette acceptation mutuelle, et avant même de décrocher un rendez-vous chez le notaire pour un compromis de vente, cédant et cessionnaire peuvent signer une offre d’achat. Si celle-ci est correctement rédigée, soit sous seing privé, soit par l’intermédiaire d’un agent immobilier par exemple, elle est légalement valable et engage le vendeur.

En d’autres termes, il ne peut plus se rétracter car il est réputé la partie forte, au contraire de l’acheteur qui demeure protégé par la loi. En pratique, la situation peut devenir des plus délicates, notamment si l’acheteur s’évapore dans la nature, puisque le vendeur reste engagé envers lui. Il est donc conseillé de ne signer une offre d’achat qu’après avoir analysé les motivations réelles de l’acheteur, sans quoi le désengagement devra se régler par voie judiciaire. Il est également possible d’attendre la signature du compromis de vente, certes protectrice pour l’acheteur, mais plus sécurisante pour le vendeur du bien immobilier.

 

Rétraction du vendeur après la signature du compromis de vente

Le compromis de vente, rédigé et signé devant notaire, ou plus rarement devant un agent immobilier habilité, est déterminant. C’est lui qui fixe les éléments relatifs à la vente du bien, notamment en matière de prix. Il est bilatéral et engage à ce titre les deux parties. Pour le vendeur, il est ferme et définitif, cela induit qu’il ne peut pas se rétracter. Pour l’acheteur, le compromis de vente contient un délai de rétractation porté à 10 jours depuis la loi Macron du 8 août 2015. Par lettre recommandée avec accusé de réception, il peut donc lors de ce délai formaliser son renoncement à la vente, sans avoir à verser d’indemnités au vendeur.

Mais ce n’est pas tout, le compromis de vente contient également des clauses suspensives, dont celle relative à l’obtention d’un crédit bancaire. En d’autres termes, si l’acheteur n’obtient pas de crédit bancaire du montant et du taux mentionnés dans le compromis, la vente sera annulée. On comprend que la législation est plus protectrice pour l’acheteur. Le vendeur, de son côté, n’a que la possibilité d’une résiliation à l’amiable avec l’acheteur, la résiliation judiciaire étant réservée au manquement des obligations contractuelles. Il est donc essentiel de bien réfléchir avec de vendre son bien immobilier.