Peut-on faire un prêt immobilier sans mise de fonds ?

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La mise de fonds est le terme canadien utilisé pour désigner l’apport personnel lors d’un prêt immobilier. En France, on peut accéder au crédit bancaire sans mise de fonds, sous certaines conditions…

 

Qu’est-ce que la mise de fonds ou apport personnel ?

L’apport personnel correspond à la somme que l’emprunteur est prêt à investir dans son projet immobilier. Elle est généralement constituée par son épargne, la revente d’un bien immobilier précédent ou encore détenue suite à une donation ou un héritage. Elle peut financer 10, 30 ou 50 % du coût total de l’acquisition. Plus la mise de fonds est importante, plus l’établissement bancaire accueille le dossier de crédit favorablement. Mais la seule exigence des organismes de prêt réside dans le paiement des frais annexes au bien immobilier : frais d’agence immobilière, frais de dossier bancaire, frais de courtage, frais de notaire, etc. C’est pour cette raison que l’on conseille une mise de fonds de 10 % minimum, correspondant au paiement des procédures liées à l’achat.

Cet apport personnel constitue pour la banque une garantie de taille. En effet, même en cas de défaillance de l’emprunteur, le financement accordé ne dépasse pas la valeur intrinsèque du bien immobilier. Il est donc plus simple de récupérer les fonds sans risque de perte. Si l’apport personnel représente un réel plus lors de la constitution du dossier de prêt immobilier, il reste néanmoins possible d’obtenir un crédit à 110 % en s’adressant au bon partenaire bancaire en fonction de son profil emprunteur et de son projet d’investissement.

 

Crédit immobilier sans apport personnel, pour quel profil d’emprunteur ?

La mise de fonds sert à prouver à la banque que l’emprunteur est prudent, qu’il sait mettre de côté et donc gérer son épargne. L’obtention d’un prêt immobilier sans apport (ou prêt à 110 %) suppose donc que cette absence de liquidités soit légitime. Ainsi, un jeune actif en CDI venant d’entrer dans le monde professionnel explique qu’il n’a pas eu le temps d’épargner. Des emprunteurs disposant d’une épargne solide peuvent préférer la garder pour des raisons de rendements supérieurs aux charges générées par un crédit immobilier à faible taux d’intérêt. Les investisseurs immobiliers souhaitent financer la totalité de l’acquisition par un prêt bancaire, afin de déduire un maximum de charges.

Par ailleurs, certains aléas de la vie légitiment l’absence de mise de fonds, suite à une maladie longue ayant entrainé une perte d’emploi, le divorce ou encore le décès du conjoint ayant mis à mal les économies de l’emprunteur. Enfin, notons que l’éligibilité à certains prêts aidés comme le prêt action logement ou le prêt à taux zéro s’apparente pour les banques à un apport personnel et vont donc faciliter l’acceptation du dossier de crédit.