Plus-value et résidence secondaire : comment ça marche ?

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Contrairement aux résidences principales, les résidences secondaires ne bénéficient pas d’exonération sur le montant de la plus-value à la revente de leur bien immobilier. Mais à quoi correspond la plus-value immobilière et comment est-elle taxée ?

 

Définition de la plus-value immobilière d’une résidence secondaire

La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente d’un bien immobilier diminué des frais de cession et son prix d’acquisition majoré des frais de cession. Lorsque cette différence est positive, on parle de plus-value immobilière. Lorsqu’elle est négative, on parle de moins-value immobilière. Seule la plus-value est imposable au taux de 36,2 %, composé d’un taux forfaitaire de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. Si la plus-value immobilière sur la résidence secondaire excède 50 000 euros, une taxe complémentaire de 2 à 6 % s’applique.

Cependant, il existe pour les résidences secondaires un certain nombre de cas d’exonération dispensant du paiement de la taxe sur la plus-value immobilière. Ainsi, la vente d’un bien immobilier inférieur à 15 000 euros pour une personne seule ou 30 000 euros pour un couple est exonérée de droit, de même que celle d’un logement détenu depuis plus de 30 ans. Sous conditions, peuvent également être exonérées de plus-value la vente d’un logement situé en France par une personne non résidente fiscale, celle donnant suite à une expropriation avec clause de remploi ou encore celle effectuée par une personne invalide ou retraitée de condition modeste.

 

Calcul de la plus-value immobilière sur une résidence secondaire

En dehors des cas d’exonération prévus par la loi, il convient de calculer le montant de la plus-value d’une part, et de déduire l’abattement pour durée de détention d’autre part. Pour calculer la plus-value, il convient de prendre en compte le prix d’acquisition corrigé et le prix de vente corrigé. Le prix d’acquisition corrigé peut être augmenté des frais de notaire et des frais pour travaux dans le logement, à défaut de justificatifs, on retient des frais d’acquisition forfaitaires de 7,5 %. Le prix de vente corrigé, quant à lui, peut être réduit des frais à la charge du vendeur, comme les diagnostics immobiliers, les frais de cession divers et la TVA.

Le montant de la plus-value imposable bénéficie ensuite d’abattements pour durée de détention. Tout d’abord, un abattement de 6 % par année de détention à partir de la 6e année est appliqué chaque année au titre de l’impôt sur le revenu, jusqu’à l’issue de la 22e année ou plus aucun impôt n’est dû. Ensuite, un abattement de 1,65 % par année de détention à partir de la 6e année est appliqué au titre des prélèvements sociaux. Il passe à 1,60 % la 22e année puis à 9 % par année supplémentaire, jusqu’à l’issue de la 30e année ou aucuns prélèvements sociaux ne sont dus.

Prise en compte des taxes dues sur la plus-value

En définitive, avant 30 années de détention et hors cas d’exonération, le vendeur doit calculer le montant des taxes prélevées par la notaire au titre de la plus-value sur la résidence secondaire, afin de bien fixer son prix de vente.

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