Qu’est-ce qu’une hypothèque de premier rang ?

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Lors de la souscription d’un crédit immobilier, ou dans le cadre de certains rachats de crédit, l’établissement bancaire va exiger la mise en place d’une garantie pour se prémunir du risque de défaillance de l’emprunteur. Il peut s’agir d’un cautionnement, d’un PPD Privilège de Prêteur de Deniers, ou d’une hypothèque de premier rang.

 

Définition de l’hypothèque

L’hypothèque est une sûreté réelle, fréquemment employée pour garantir un crédit portant au moins sur l’achat d’un bien immobilier. Elle porte sur un bien faisant partie de votre patrimoine immobilier, qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire ou d’un investissement locatif. Elle donne à votre créancier, en l’occurrence la banque, la possibilité de saisir votre bien pour obtenir le remboursement des sommes qui lui sont dues si vous ne payez pas vos échéances de prêts conformément à votre contrat de crédit.

L’hypothèque nécessite la rédaction d’un acte notarié et le paiement des frais afférents. Elle est inscrite au service de publicité foncière et coûte généralement plus cher que le PPD ou le cautionnement. Cependant, elle constitue une garantie solide pour les dossiers les plus difficiles. Ayant la même durée que le crédit souscrit, elle est levée automatiquement et sans frais un an après le paiement de votre dernière mensualité de prêt. Il faut néanmoins procéder à une main levée d’hypothèque, payante, en cas de revente du bien immobilier avant la fin du crédit. Cette dernière est nécessaire pour effectuer un remboursement anticipé à la banque et laisser la place au nouveau propriétaire.

 

L’importance du premier rang pour une garantie hypothécaire

Un même bien immobilier peut faire l’objet de plusieurs hypothèques. On parle alors d’hypothèque de premier rang, de second rang, voire même de troisième rang. Le rang détermine l’ordre de priorité des créanciers à « se servir » sur votre bien en cas de défaillance. En toute logique, l’établissement de crédit inscrit en premier rang récupère donc avec certitude sa mise, tandis que celui inscrit en second rang n’a plus cette garantie.

Ainsi, sur un bien estimé à 200 000 euros par exemple, la banque va retenir une hypothèque d’au maximum 80 % de la valeur de revente du bien. Elle peut récupérer jusqu’à 160 000 euros en cas de non paiement. Le créancier suivant, lui, ne pourra rien récupérer si vous n’avez remboursé aucune mensualité. En revanche, sur un bien de même valeur, mais avec une hypothèque de premier rang ne portant plus que sur 100 000 euros en raison du capital déjà remboursé, un créancier de deuxième rang est assuré de récupérer au moins 60 000 euros.

C’est pourquoi l’ordre de priorité des créanciers est déterminant. Une hypothèque de premier rang sera exigée pour financer le bien immobilier, alors qu’une hypothèque de deuxième rang, même si elle est peu courante, peut être acceptée pour un rachat de crédits à la consommation par exemple.