Comment acheter une seconde maison ?

Investissement locatif ou résidence secondaire, l’achat d’une seconde maison peut se faire de différentes façons.

 

Le prêt immobilier pour une maison secondaire

La maison secondaire n’est pas concernée par le dispositif du prêt à taux zéro, l’emprunteur devra alors assurer 100% du financement par le biais d’un prêt immobilier, ou éventuellement venir compléter l’emprunt bancaire avec un apport personnel. Le prix de la maison doit être supérieur à 75 000 euros, montant minimal nécessaire pour pouvoir obtenir un emprunt immobilier. Autrement, l’emprunteur pourra se tourner vers un crédit à la consommation, à condition que la banque accepte d’accorder les fonds sans prise de garantie.

Il est nécessaire de disposer de la capacité à emprunter pour pouvoir couvrir le remboursement de l’emprunt, ce qui peut être réduit avec la présence d’une mensualité de prêt immobilier pour un crédit en cours. Une étude est donc nécessaire pour vérifier la faisabilité du prêt immobilier, pour prendre connaissance de la situation de l’emprunteur et pour exposer les différentes propositions de financement.

 

Le crédit hypothécaire avec un bien immobilier

Les ménages ayant déjà un bien immobilier, avec un prêt immobilier en cours de remboursement, peuvent profiter d’un emprunt hypothécaire pour financer leur nouvelle acquisition. Il faut alors procéder à un rachat du prêt immobilier en cours, l’établissement financier va ensuite mettre en place une hypothèque et calculer ce que l’on appelle une quotité hypothécaire, c’est tout simplement le montant que la banque peut accorder pour la maison secondaire en fonction de la valeur du premier bien immobilier.

En général, les banques vont tenir compte d’une quotité hypothécaire de 80%. Si le bien immobilier détenu par l’emprunteur présente une valeur de 200 000 euros, une quotité hypothécaire de 80% signifie que l’emprunteur pourra obtenir jusque 160 000 euros pour acheter son nouveau bien immobilier, à condition d’avoir les capacités de remboursement suffisantes. L’intérêt de faire racheter le premier prêt immobilier est de pouvoir redéfinir les modalités de remboursement en tenant compte du montant restant dû et de la somme ajoutée pour financer la maison secondaire.

 

Le prêt vendeur pour les gros apports

Lorsque l’emprunteur dispose d’un gros apport, pouvant couvrir jusque 70% ou 80% de la valeur du bien immobilier, ce dernier peut envisager ce que l’on appelle un prêt vendeur. Le financement de la maison secondaire se fait avec l’apport, le vendeur cède son bien immobilier et met en place un contrat de crédit avec l’acheteur. Autrement dit, l’acheteur devient aussitôt propriétaire mais s’engage à verser le montant restant sur une durée de 12 ou de 24 mois, par le biais de modalités définies conjointement avec le vendeur.

L’intérêt de ce type de prêt est d’éviter de solliciter un crédit bancaire, de passer directement par le vendeur et de définir ensemble les modalités de remboursement. Généralement, le vendeur et l’acheteur ne vont pas définir d’intérêts sur le remboursement de la somme restante, ils vont tout simplement augmenter le prix de vente de la maison secondaire pour combler le manque d’intérêts. Ce type de contrat doit cependant être déposé chez un notaire, par sécurité.